签了商铺认购协议并同步托管经营，还可以退房么？
<p><strong>签了商铺认购协议并同步托管经营，还可以退房么？</strong></p>
<p><strong>【</strong><strong>基本案情</strong><strong>】</strong></p>
<p>张三（化名）为购买A房地产开发有限公司开发的某广场的一间商铺，先是交了定金和电商费，后与A公司签订了《认购协议》，约定A公司应于同年6月30日前交付商铺。张三于签约当日付清了全部房款。同日，张三与B商贸有限公司签订《委托经营管理合同》，约定在房屋交付后，将商铺全权委托B公司统一运营管理，期限30年。</p>
<p>然而，A公司并未按《认购协议》约定通知张三收房，而是将商铺直接交付给了B公司。直到三年后，A公司才向张三寄送正式的商品房买卖合同文本，其中将交付日期单方面推迟两年半，并增加了由B公司代办收房、验房的条款。因为B公司既未支付前三年商铺托管租金，也未就此作出合理解释，加上实地考察发现所购商铺并无独立物理经营空间，张三萌生了退房的想法，遂委托黄艳律师依据《认购协议》中的仲裁条款启动仲裁程序，以求解除协议、返还购房款。</p>
<p><strong>【</strong><strong>办案经过</strong><strong>】</strong></p>
<p>笔者在仲裁申请中指出，A公司未如期交房，也未在法定期限内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，因出卖人原因逾期超一年无法办证，买受人张三可以请求解除合同、损失赔偿。</p>
<p>A公司抗辩称《认购协议》合法有效，应当继续履行。根据张三与B公司签订的《委托合同》，其向B公司交付商铺即视为向申请人履行了交付义务。并且，案涉房屋出售时，五证齐全，已经具备办理办理土地使用权变更和房屋所有权登记的全部要件，未能办理不动产登记系因张三未主动申请所致，A公司不存在过错。</p>
<p>针对开发商提出的各项抗辩理由，笔者结合案件事实与法律规定逐一进行针对性驳斥：</p>
<p>一则，《认购协议》缺少办理产权登记等部分主要条款，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，仅系预约合同。</p>
<p>二则，《认购协议》明确约定向张三本人交付房屋，张三与B公司所签《委托合同》仅约定了交付后的经营管理事宜，并无授权B公司代为收房、验房的内容。因此，A公司将商铺交付给B公司的行为，不能视为其已履行交付义务，构成违约。</p>
<p>三则，未能办理产权登记的原因在于，A公司提供的买卖合同单方面变更了《认购协议》的核心约定，张三拒绝签署具有合理理由。逾期多年未能办理产权登记的责任归于A公司。</p>
<p>仲裁庭采纳了笔者前述关于《认购协议》性质、A公司向B公司交房的行为效力、产权登记未办理责任相关意见，裁决迁出《认购协议》，由A公司全额返还购房款，并按同期贷款利率标准支付资金占用利息。</p>
<p><strong>【案件知识点】</strong></p>
<p>本案作为典型的商品房认购协议纠纷，蕴含了多个重要的法律知识点，对于购房者防范交易风险具有重要参考价值：</p>
<p>（一）认购协议的法律性质与风险</p>
<p>认购协议（如认购书、订购书等）通常被认定为预约合同，其目的是为了将来订立正式的商品房买卖合同）。只有当认购协议内容完备，具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收受购房款的，才能被认定为正式的商品房买卖合同。本案中，因协议缺少产权登记等关键条款，被认定为预约合同。这意味着，购房者的权利保障程度远低于正式合同，一旦开发商违约，购房者可能仅能主张返还购房款及利息。</p>
<p>（二）逾期交房与逾期办证的违约责任</p>
<p>本案中，开发商逾期交房，且因无法签订正式合同导致无法办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，且期限届满后超过一年的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。这赋予了购房者在开发商根本违约时的法定解除权。</p>
<p> </p>